나만 모르는 부동산 용어 알아듣기

내 주머니를 불리는 최소한의 경제상식

Curator's Comment
이번 콘텐츠는 <모르면 호구되는 경제상식>이라는 책의 두번째 장인 '부자들은 다 알고 있다는 경제상식(재테크)'을 큐레이션했습니다. 안락한 노후를 준비하고 싶지만 어떻게 시작해야 할 지 모르는 경알못(경제를 잘 알지 못하는 사람들)을 위해 부동산, 주식, 펀드, 채권 등 돈을 불리기 위해 꼭 필요한 경제상식만 모았습니다.

따로 공부하거나 외울 필요 없이, 쉬운 언어로 정리된 내용을 슥슥 따라 읽다보면 어느새 없었던 경제근육이 차곡차곡 생기고 있다고 느끼실 수 있을 거예요. 2주 뒤 발행할 다음 큐레이션에서는 분식회계, 사내유보금, 퇴직금 등 직장인이라면 꼭 알아야 하는 기업활동 상식을 모아 보여드릴 예정이니 다음 콘텐츠도 기대해주세요!

그럼 이번 콘텐츠를 읽으시며 내 주머니를 탄탄하게 불릴 수 있는 최소한의 경제상식을 잘 챙겨가시길 바랍니다.

서울 부동산, 그동안 얼마나 올랐을까?

Editor's Comment

- 본 콘텐츠는 2019년 4월에 발간된 <모르면 호구 되는 경제 상식>의 본문 내용을 큐레이터의 시선으로 발췌하여 구성하였습니다.

우리나라 가계의 자산 구성을 살펴보면 가구의 토지, 건물 등 비금융자산*의 비중이 무려 75%를 차지합니다. 자산의 대부분을 부동산으로 가지고 있는 셈입니다. 때문에 부동산 관련해서 집단행동을 하는 해프닝이 자주 벌어지기도 합니다.

* 형체가 있는 자산을 말하며 '실물자산'이라고도 한다. 부동산이 대표적이다.

부동산 가격은 그동안 꾸준히 상승해왔으나, 시기에 따라서 하락하거나 횡보하기도 했습니다. 보통 10년 주기로 상승과 하락을 반복해왔습니다. 1980년대 이후 부동산 가격의 상승과 원인을 간단히 살펴보겠습니다. 비록 과거의 데이터지만 앞으로 시장을 바라보는 데 많은 도움이 될 것 입니다.

[도표 1-2]를 보면 1988년, 우리나라의 소득 수준이 향상되는 시기에 부동산 가격이 상승했습니다. 1976년 1인당 국민소득 1047달러에서 1989년에는 5711달러로 5배가량이 상승했습니다. 주택보급률도 70% 미만이어서 공급이 부족한 상황이었습니다. 대출금리가 높았지만 수익률이 더 높을 정도로 부동산이 빠르게 상승하는 상황이었습니다. 올림픽이라는 특수까지 겹치면서 상승 행진이 1991년까지 이어졌습니다.

1997년 외환위기를 극복한 후 2004년에는 1인당 국민 소득이 1만 5000달러까지 증가합니다. 1인당 국민 소득은 금융위기 이전까지 꾸준히 상승해 2007년에는 2만 달러까지 돌파합니다. 그리고 2004년까지는 미국이 초저금리를 유지해 풍부해진 시중의 자금이 부동산 시장으로 대거 쏠리게 되었습니다. 덕분에 2000년 초부터 2008년까지 한국 부동산뿐만 아니라 세계의 부동산이 같이 상승했습니다.*

* 관련 기사: 펄펄 끓는 글로벌 집값… 금융위기 직전 '10년 고점' 뚫었다 (한국경제, 2018.9.10)

2014년에는 정부가 부동산 경기를 부양하기 위해 기준금리를 2.5%로 낮췄고, 2016년에는 1.25%까지 낮추었습니다. 풍부해진 자금은 부동산 시장으로 다시 대거 쏠렸고, 정부가 부동산 3법*을 통과시키면서 부동산 가격 상승에 더욱 부채질을 하였습니다.

* 관련 기사: 부동산 3법이 뭐길래? (국민일보, 2014.11.23)

현재 무주택자라면, '내 집 마련'의 첫걸음은 청약통장입니다. 청약통장은 아파트 분양 청약 자격을 얻기 위해 가입하는 통장입니다. '주택청약종합저축'에 가입하여 매월 약정한 날에 월 단위로 일정 금액을 납입하면, 공공주택과 민영주택에 청약을 할 수 있는 자격이 생깁니다. 추후 청약통장 가입기간과 납입횟수, 무주택기간, 부양가족 수 등으로 가점을 매겨 점수가 높은 사람에게 보다 더 유리한 조건으로 아파트를 구입할 수 있는 기회가 돌아갑니다.

사회 초년생인 청년들에게는 혜택이 조금 더 많은 '청년 우대형 청약통장'이 있습니다. 19세 이상부터 만 34세 이하 청년을 대상으로 기존의 주택청약종합저축의 청약 기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년간 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공합니다. 내 집 마련의 꿈을 키워나갈 청년들이라면 꼭 관심을 가져야 할 부분입니다.

수시로 바뀌는 부동산 정책들

부동산 정책은 수시로 바뀝니다. 부동산 시장이 과열되면 정부에서 규제를 늘립니다. 반대로 부동산 시장이 침체되면 규제를 완화합니다. 그때마다 등장하는 용어들이 있습니다. LTV(Loan To Value ratio), DTI(Debt To Income), DSR(Debt Service Ratio) 같은 것들입니다. 이는 부동산 대출과 관련된 용어입니다. '내 집 마련'을 위해서는 항상 관심을 가져야 하는 용어들이므로 눈여겨보도록 하세요.

부동산은 월급을 1~2년 모아서는 살 수 없습니다. 서울의 아파트 평균 매매가격이 8억 원이 넘습니다.* 일반 직장인이 매달 200만 원을 저축한다고 해도 400개월이라는 시간이 필요합니다. 11년을 열심히 모아야 온전한 부동산을 살 수 있습니다. 물론 11년 동안 부동산 가격이 더 오른다면 시간은 더 오래 걸릴 수 있습니다. 그렇기 때문에 부동산 구매 시 대부분 대출을 받고 구매하게 됩니다.

* 관련 기사: 서울 아파트값 평균 8억원 넘었다…7개월 새 1억 껑충 (중앙일보, 2018.11.4)

때문에 대출 정책의 변화는 부동산의 실수요자들에게 매우 민감합니다. 대출의 금액이 억 단위이기 때문입니다. 이자율 변화에 따라서 1년에 적게는 몇 백만 원, 많게는 몇 천만 원의 이자를 더 부담해야 합니다. 그렇다면 대출 정책과 관련된 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보겠습니다.

1) LTV: 얼마나 대출 받을 수 있을까

LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 주택 가격의 몇 %까지 대출 가능한지 알 수 있는 지표입니다. LTV 70%이면 주택의 가격에 70%까지 대출이 가능한 것입니다. 예를 들어, 주택 가격이 1억 원이면 70%인 7000만 원까지 대출이 됩니다. 비율이 높을수록 많은 대출이 가능해집니다. 반대로 비율이 낮을수록 대출 금액이 줄어듭니다.

2) DTI: 1년에 얼마나 상환해야 할까

DTI는 주택담보대출 원금을 상환할 비율을 정하는 지표입니다. 연간 소득이 아무리 많아도 소득 전부를 대출 원금을 갚는 데 쓸 수 없습니다. 생활도 해야 하기 때문입니다. 그래서 소득의 일부만 대출을 갚는 데 사용합니다. 연봉이 5000만 원이고 DTI가 40%라면 1년 상환 금액이 2000만 원을 넘지 않아야 합니다. 역시 비율이 높으면 대출 가능한 금액이 늘어납니다. 반대로 비율이 낮아지면 대출 가능한 금액이 줄어듭니다.

3) DSR: 내가 빌린 모든 돈, 1년에 얼마나 상환해야 할까?

DSR은 주택담보대출을 포함한 모든 대출 원금을 상환할 비율을 정하는 지표입니다. DTI는 주택담보대출만 포함합니다. 하지만 DSR은 신용 대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 포함합니다. DTI보다 훨씬 까다로운 대출 기준으로, 대출 한도가 훨씬 낮습니다. 역시 비율이 높으면 대출 가능한 금액이 늘어납니다. 반대로 비율이 낮으면 대출 가능한 금액이 줄어듭니다.

LTV, DTI, DSR 비율을 낮춘다면 부동산 시장은 얼어붙을 가능성이 큽니다. 부동산으로 향하는 자금이 줄어들기 때문입니다. 정부 정책을 살피지 않고 섣불리 투자한다면 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 무리한 대출로 부동산에 투자했는데 금리까지 상승한다면 울며 겨자 먹기로 처분하여 큰 손해를 보아야 할지 모릅니다.