서브프라임 모기지의 확산

1990년대 중반 이후, 실리콘밸리가 있는 미국 캘리포니아주의 주택 가격은 하루가 멀다 하고 올랐다. 그리고 2000년 이후부터는 상승에 가속이 붙었다. 2000년 1분기 261에 머물렀던 주택 가격지수*는 2006년 3분기 645로 정점을 찍었다. 약 6년간 2.5배 정도 오른 것이다.

* 종류별, 지역별로 제각각인 주택 가격 정보를 종합하여 전체적인 주택 가격 동향을 파악할 수 있도록 지수화한 지표

 

이러한 주택 가격 상승은 단지 캘리포니아에서만 벌어진 현상이 아니라, 미국 전역에서 일어났다. 2000년 1분기 전국 주택 가격지수는 183이었으나, 2007년 1분기 378로 약 2.1배 상승한다. 이러한 상승 폭은 미국 내에서 유례가 없는 현상이었다.* 2~3년만 주택 가격이 올라도 아파트 청약 경쟁률이 치솟고 아파트 분양권 매매가 활성화되는 등 주택 투자 붐이 일어나는데, 만약 주택 가격 상승이 7년 넘게 이어진다면 어떨까.

* 한국의 경우, 같은 기간 동안 KB 전국 주택 매매가격 종합지수의 상승 폭은 1.5배에 머물렀으며(2000년 1분기 52.2, 2007년 1분기 80.7), 다른 기간에도 이 정도 상승 폭을 기록한 경우는 없었다.

출처: U.S. Federal Housing Finance Agency

끝을 모르는 주택 가격의 상승
기승전 부동산의 시대
2000년대 초반 미국의 모습이었다

주택 가격은 매년 올랐고, 집을 사들이는 사람들은 큰 이익을 봤다. 옆집의 누가 집을 사서 몇 년 만에 얼마를 벌었다는 이야기는 단골 화제였다. 상황이 이러하다 보니 집은 무조건 사 두는 게 이익이라는 생각이 만연했다. 이에 따라 주택담보대출(Mortgage Loan) 수요 역시 엄청나게 증가했다. 미국 프린스턴대학의 아티프 미안(Atif Mian)과 시카고대학의 아미르 수피(Amir Sufi)에 따르면, 2000년부터 2007년 사이 미국의 가계부채는 2배가 늘어 14조 달러(한화 약 1경 5000조 원)에 이르렀다.* 대출 붐의 시대가 도래한 것이었다.

* 아티프 미안·아미르 수피, <빚으로 지은 집>, p. 113

©Shutterstock이 과정에서 주택담보대출에 대한 기본적인 생각에도 변화가 생겼다. 이제 주택담보대출은 내가 번 돈이 아니라 오른 집값으로 갚는 것이 일반적인 현상이 되었다. 금융기관의 대출 심사 기준도 변했다. 과거에는 대출자의 상환 능력 평가가 대출 심사의 핵심이었다. 하지만 이제는 개인의 상환 능력보다 해당 담보의 가치가 더 중요했다. 주택 가격이 계속 오를 것이라 확신했기 때문이었다.