역전세난의 역습, 깡통전세의 등장

Editor's Comment
- '전세의 거의 모든 것(1)'에서 이어지는 인터뷰입니다.

전문가 의견에 따르면, 정부가 이전에 내놓은 정책들을 실상 효과가 없었다고 합니다. 이전에 발표한 정책 중, 대표적인 것이 다주택자들을 임대사업자로 전환하는 거였어요.* 원래는 다주택자라 세금을 많이 내야 하는데, 임대사업자로 전환하면 세금을 깎아준다는 내용이었죠.

* 관련 기사 : 정부, 임대주택 등록 활성화 방안 발표 (YTN, 2017.12.13)

 

대신 집을 10년 동안 팔지 못하는 조건이 붙었어요. 이러니 다주택자들은 '안 팔면 되지' 하고 집을 그냥 갖고 있었고요. 그 때문에 오히려 다주택자들을 부추겼다는 평가를 받았죠.

 

반면 '9.13 부동산 대책'은 대출 규제, 종합부동산세 인상 등 다주택자들을 압박하는 정책을 내놨어요.* 그러다보니 과열됐던 부동산 시장도 슬슬 약발이 받기 시작한 거예요. 그러면서 집값과 전셋값이 동시에 하락하는 현상이 나타나고 있습니다.

* 관련 자료: 9.13 부동산 대책 핵심 정리 (국무총리실 공식 블로그, 2018.9.18)

 

집값이 하락하면 사람들이 집을 구입하기보단 전세를 선호한다고 했잖아요. 섣불리 집을 구매했다간 그보다 더 떨어질 것이 우려되니까요. 그러다 보면 자연스레 전세 수요가 늘고 전셋값이 오릅니다. 그게 바로 2013년에 벌어졌던 상황이거든요.

 

지금도 사람들이 집값이 떨어질 거라고 생각하는데요. 이상하게 전셋값도 같이 떨어지고 있어요. 주택금융연구원에 따르면, 집값과 전셋값이 동시에 하락하는 현상은 1997년 외환위기 때만 있었다고 합니다. 그러다 보니 사람들 사이에서 깡통전세*에 대한 공포가 생기는 거고요.

* 매매가와 전세금이 동시에 하락하는 상황

 

서울로 따지자면, 최근 부동산 시장 버블이 굉장히 심했잖아요. 그 버블이 꺼지는 상황이라 그런 건 아닌가요?

그럴 수도 있죠. 그런데 대체로 집값과 전셋값이 동시에 하락하는 경우는 세 가지 상황이 겹칠 때인 것 같아요.

 

첫 번째, 입주 물량 폭탄이 터질 때. 즉, 공급이 많을 때죠. '헬리오시티'가 대표적이고요. 국토교통부 자료를 확인했더니, 2018년 약 4만 가구가 서울 아파트에 입주했습니다. 직전 5년 평균치보다 24% 많아요. 2019년에도 2004년 이후 최대 규모인 4만3천 가구가 서울에서 입주를 기다리는 상황입니다. 이렇듯 공급이 많으니 집값과 전셋값이 함께 떨어지는 거예요.